热点解读:CDB:棚改如期实现2020年,建材需求继续承压

自6月25日以来,棚户区贷款“一刀切”改革的谣言在互联网上传播开来,一块石头掀起了轩然大波。

有消息称,CDB目前正在重新组织信贷白名单,并加强业务风险管理。因此,许多尚未批准的新项目已经暂停,但已批准的现有项目仍在实施中。

棚改货币化促进小城市房地产繁荣一线城市房地产销售的最后一轮复苏发生在2015年上半年,2017年开始进入周期性调整,销售面积增长-29.2%。

根据历史经验,大城市的销售额也将在回调后跟随回调大约半年。

然而,这在2017年没有发生。2017年,三级以下小城市(不包括40个一、二线城市)房地产销售面积增长率仍达到13.9%,远高于中国房地产销售面积4%-5%的长期潜在增长率。原因是棚户区现金安置比例的增加进一步提高了居民的商品房购买力。这一政策主要体现在中小城市的房地产市场上。

然而,温室改革的货币化不会无限期扩大。同时,周期性波动决定了小城市的增长率不可能长期保持在潜在增长率之上。因此,在连续两年两位数的增长后,小城市的销售最终将面临调整的压力。两年的繁荣将对应于相应时间或范围的调整和消化。

调整货币安置比例是一项良好的房地产调控政策。如果应用得当,它可以达到熨烫周期的效果。这也应该是政策的初衷。

2016年货币化比率提高后,小城市房地产销售面积年末增长21.9%。事实上,货币化比率此时可以适当降低,当房地产产销增长率下降时,货币化比率会再次扩大,从而达到削峰填谷的效果,而不会过度刺激房价。

当然,事后的检讨会比较清楚,也很难判断未来周期的方向。此外,政策的频繁调整也将是对执行力的一大考验。

周期波动增加如果房地产参与者之间没有情绪波动,那么棚户区货币化理论上不会影响住房需求和总体建设。

因为这只是实物安置和货币安置相对比例的结构性变化,温室改革的总量没有变化。

但是,如果商品房市场参与者的情绪出现周期性波动,情况就会不同。

2016年,三线以下小城市的房地产销售出现周期性复苏。货币安置政策出台后,恢复的坡度和程度都加大了。

货币化安置的初衷是消除小城市的房地产存量。目前,清仓进程接近尾声,房价也大幅上涨。因此,客观环境不支持货币化的进一步扩大。

一旦货币结算比率停滞或收缩,并与小城市的周期性下降趋势相吻合,小城市房地产销售的下降也将被放大。

温室降温与工业产品需求的变化。

根据住房和建设部的数据,2017年和2018年,中国的棚户区居民将分别为609万人和580万人,比去年同期减少29万人。

据各省统计,2018年新疆将增加19万台,也就是说,非新疆地区将减少48万台,降幅为8.3%。

即使假设需要重新安置的资金比例有所增加,棚户区对商品房市场的刺激作用也极有可能被轻微削弱,小城市房地产销售的增长率很可能在2018年回到潜在增长率以下。

由于小城市的房地产库存环境弱于一、二线城市,销售回笼和较长的清仓期也会对新项目产生相对较强的压力,从而影响房地产上游的原材料需求。

投资建议:下半年三级以下小城市房地产销售面积的下降可能会导致开发商启动新项目的意愿下降。预计下半年建材需求将面临压力,导致行业利润高、利润低的格局。下半年与建筑业相关的上游建材更难获得超额利润。

建议关注与建筑业相关性较低的子行业,如应时、玻璃纤维等行业。

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